不動産譲渡所得税について

2023/10/31

相続土地三郷_不動産売却越谷_不動産売却

不動産の売却は、多くの人にとって重要なステップです。そして、不動産を売却する際には、その売却益に対する課税義務があることを理解しておく必要があります。

この税金は譲渡所得税と呼ばれ、不動産の売却に際に発生する場合があります。このコラムでは、不動産譲渡所得税について詳しく解説し、賢明な不動産売却のための重要な内容とります。

■そもそも、不動産譲渡所得税とは何か
不動産譲渡所得税は、売却によって得た所得に対して課税され、売却価格から譲渡にかかる経費を引いた所得が対象です。所有期間で税率が異なり、さらに他の損益とは合算できない「分離課税」という方式になります。

■不動産譲渡所得税の計算方法
不動産譲渡所得税の計算は、売却益から売却にかかる費用を差し引いた金額に対して行われます。売却益は、売却価格から以下の費用を差し引いた額で計算されます。
（1）土地や建物を売るために支払った仲介手数料
（2）印紙税で売主が負担したもの
（3）貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
（4）土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用と

　　　その建物の損失額
（5）既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金

　　　これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却する

　　　ために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
（6）借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

売却益を計算した後、不動産譲渡所得税の税率が適用されます。税率は売却益の金額に応じて決定され、売却者が個人・法人によっても税率が変わりますが、個人の場合は所有期間が５年以下ならば利益に対して税率が約40％、所有期間が5年を超える場合は税率が約20％になります。

■不動産取得した費用が分からない場合
先祖代々の土地だったり、取得した時の売買契約書がないなど、不動産を取得した費用が分からない場合は、売却した価格の5％を取得費として考えます。もし2000万円で売却した場合は100万円が取得費となり、1900万円に対して税金が発生します。
取得費が分からないと大きな損になりかねないので、書類は事前にどこにあるのか確認しましょう。

■不動産譲渡所得税の最適化
不動産譲渡所得税を最適化するために、以下のポイントに注意することが重要です。
費用の正確な記録: 売却にかかる費用を正確に記録しましょう。これには取得価格、改良費用、仲介手数料などが含まれます。

■節税戦略の検討
不動産売却に関連する税金を最適化するための税金計画を検討しましょう。
いくつか特例制度や軽減税率などをお伝えいたしますが、ご自身ケースに宛てはまるかどうかを確認する必要があります。ご自身で何が当てはまりそうか気になる方はお気軽に弊社へお問い合わせください。

・3000万円の特別控除
居住用の不動産を売却した時に譲渡所得から3000万円が控除されます。
注意点は前年、前々年にいずれかの特例制度を使った場合、ほとんどのケースではこの特別控除は使えません。
また、マイホームが実際に「居住用財産」かどうかは、実態で判断されます。たとえば、老人ホームに入所している場合、マイホームの方は空き家ですが、いつでも帰ることができるようにしてあったとしても、実態として生活していないのであれば、税務署は「居住用財産」と認めてくれません。その他にもいくつか条件があります。

その他にも、マイホームの買い換え特例、軽減税率などありますが、制度や条件が細かいためここでは割愛させていただきます。

■税金の支払い期限: 不動産譲渡所得税の支払い期限に適切に対応し、延滞を避けることが重要です。もし延滞すると延滞税が更に発生します。

■まとめ
不動産譲渡所得税は、不動産を売却する際に考慮すべき重要な要素です。正確な費用の記録、税制度の理解、節税戦略の検討、専門家の助言の活用など、計画的なアプローチが重要です。不動産売却を検討している場合、不動産譲渡所得税について詳しく調査し、最適な税務戦略を検討しましょう。賢明な税金計画を立てることで、不動産取引の成功を支えることができます