■瑕疵（かし）物件の種類と告知義務の範囲とは | 吉川市で不動産売却なら株式会社アクシア | お知らせ情報

■瑕疵（かし）物件の種類と告知義務の範囲とは

賃貸物件が瑕疵を有すると、オーナーにとっては様々な課題と責任が生じます。この問題に適切に対処するためには、瑕疵の種類を理解し、効果的な対策を講じる必要があります。以下では、瑕疵の定義、その種類、及びそれぞれの瑕疵に対する対応方法について詳細に解説します。

■瑕疵物件とは？

瑕疵物件とは、物件に何らかの欠陥や問題が存在する物件を指します。この欠陥が発覚すると、賃料が下落するリスクや入居者の募集が困難になる可能性が高まります。特に、心的な問題を持つ物件、例えば自殺や他殺などが起きた場所は、オーナーにとって大きな悩みの元となります。

■賃貸物件における瑕疵物件の4つのタイプ

瑕疵物件は、その性質に応じて以下の4つのタイプに分類されます。

・物理的瑕疵物件

・法的瑕疵物件

・心理的瑕疵物件

・環境的瑕疵物件

■物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件は、建物や土地自体に物理的な問題が存在する物件を指します。具体的な問題例としては以下の通りです。

・地盤沈下による建物の傾き

・土地の有害物質汚染

・耐震強度の不足

・雨漏りや水漏れ

・外壁のひび割れ

・給排水管の詰まりや故障

・シロアリの被害

・アスベストを含む建材の使用

これらの物理的瑕疵があると、通常の相場での賃料設定は困難です。早期の修繕が必要で、放置すると問題は悪化し、入居者募集も困難になる可能性が高まります。

■法的瑕疵物件

法的瑕疵物件は、法的な不備を持つ物件を指します。以下はその例です。

・建築基準法違反（違法な増改築）

・消防法違反（必要な設備の欠如）

違法な状態での賃貸供給は、災害による事故発生時にオーナーの責任を問われるリスクがあります。そのため、法的な問題がある場合は、速やかに改善策を講じることが必要です。

■心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件は、事件や事故が起きたことにより、心理的に忌避されがちな物件を指します。

・自殺や他殺があった物件

・死亡後の発見までの時間が長い物件

・有名な事件の舞台となった物件

オーナー側には責任はないものの、心理的瑕疵が判断基準となり、賃料が下落する可能性が高いです。この問題については、告知義務に関する法律も存在します。

■環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件は、人々が忌避する施設が近隣にある物件を指します。

・墓地、火葬場、葬儀場

・下水処理施設

・刑務所

・暴力団事務所

・ガスタンク、原子

これらすべての施設を避けることは困難ですが、遊技施設や風俗営業店などは特定の地域にしか許可されていないため、そのような施設が建つ可能性が低い地域で物件を選ぶことを検討するとよいでしょう。

賃貸物件の告知義務については、心理的瑕疵物件である場合、特に人の死亡が発生した際の対応が問題となることが多いです。これは、賃貸物件オーナーとして、どのような事案で告知義務が生じるのかを正確に理解し、適切に対応することが求められるからです。

■どのような案件で告知義務が必要になるのか。

歴史的には、物件内での人の死亡については広範な告知義務が存在していました。しかし、これが全ての死亡事例に適用されると、特に事件性のない自然死や日常生活の事故による死亡も含めて告知する必要が出てきます。これが問題となり、特に高齢者の入居を避ける結果となる可能性が指摘されています。

この問題を受けて、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が令和3年10月に公表されました。このガイドラインにより、告知義務がどのように適用されるのかが明確化されました。

【ガイドラインに基づく告知義務の整理】

■告知不要のケース

自然死や日常生活での事故による死亡は、基本的に告知義務がないとされています。例えば、老衰や持病による自然死、階段からの転落、入浴中の溺死など、これらは日常生活の中で当然に起こり得る事象であり、特別な事情とは認識されません。

■特殊清掃が必要なケース

自然死や日常生活の事故による死亡でも、特殊清掃が必要な場合は、告知義務が発生するとされています。特殊清掃とは、長期間発見されなかったために部屋が汚れたり、害虫が発生したりする状況を指します。

■自然死や日常生活以外の死亡

自殺や事件による死亡は、その後3年間は告知義務があるとされています。これらの事例は、入居者にとって大きな判断材料となり得るため、告知が求められます。

■隣接住戸や共用部分での死亡

隣接住戸や共用部分での死亡については、原則として告知義務はありません。ただし、特殊な事案や社会的影響が大きい場合には、告知が必要とされます。

【例外的なケースと告知義務】

■借主からの質問

入居希望者からの質問には、正確に回答する必要があります。賃貸物件オーナーが知らない場合、その旨を告げることが求められます。

■社会的影響が大きい場合

特段の事情や社会的影響が大きいと認識される場合には、告知が必要とされます。

賃貸物件の瑕疵問題と告知義務についての詳細な内容を改めて考えると、本当に物件オーナーとしては様々な課題があるなと感じます。特に、心理的瑕疵や死亡に関する告知義務は、どれだけ正確に対応するかが物件の評価や賃料設定に大きく影響することが明らかになりました。

物件の瑕疵はただの建物の欠陥だけでなく、法的問題や心理的な影響、さらには周囲の環境まで関わってくるので、その全てを考慮しながら管理する必要があります。特に、環境的瑕疵で近隣施設が影響する点は、物件選びの際にも大いに参考になる情報です。

新たな告知義務のガイドラインが設けられたことで、明確な基準が示されたのは良いことですね。これによって、オーナーとしても何を告知すべきか、何を告知しなくていいのかがはっきりとしたのは安心材料です。

それでも、個別のケースに応じて柔軟に対応する必要があるのは変わりません。特に、借主からの質問や社会的影響が大きい場合は、状況に応じた適切な対応が求められます。

最後に、賃貸物件を持つことは確かにリスクも伴いますが、適切な管理と対応ができれば、安定した収益を得ることができます。次回は瑕疵物件の対策についてです。これからも物件管理について学び続け、より良い物件運営を目指していきましょう。